연 임대수입 1,800만 원으로 똑같은 2주택자가 5월에 낸 세금은 49만 2,800원부터 138만 6,000원까지 벌어졌다. 갈림길은 두 개뿐이다. 임대사업자로 등록했는지, 그리고 임대 외 종합소득금액이 2,000만 원을 넘었는지. 아래에서는 그 두 갈래를 실제 숫자로 계산하고, 2026년 간주임대료 이자율 3.1%가 보증금 8억 원짜리 임대인의 과세수입을 120만 원 깎아준 과정, 보증금 1억 원을 월세로 돌릴 때 손익이 뒤집히는 전환율 2.6%까지 따로 계산해 놓았다.
간주임대료 이자율 3.1%까지, 6년간의 진폭
보증금만 받는 임대인에게 세금을 매기는 장치가 간주임대료다. 계산식은 (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율이고, 이 이자율은 기획재정부가 시행규칙으로 매년 고시한다. 2026년 적용 이자율은 연 3.1%다(기획재정부, 2025년 2월 발표 기준). 직전 2년간 적용되던 3.5%에서 0.4%포인트 내려왔다.
이 숫자가 임대인의 지갑에서 실제로 얼마를 움직이는지는 잘 안 알려져 있다. 3주택자가 보증금 합계 8억 원을 받고 있다고 두고, 이자율만 바꿔가며 과세수입을 계산했다. 3억 원을 뺀 5억 원에 60%를 곱하면 3억 원이 남으므로, 간주임대료는 곧 3억 원 × 이자율이 된다.
| 귀속 연도 | 정기예금이자율 | 보증금 8억 원 기준 간주임대료 | 전년 대비 |
|---|---|---|---|
| 2021년 | 1.2% | 360만 원 | – |
| 2022년 | 1.2% | 360만 원 | 변동 없음 |
| 2023년 | 2.9% | 870만 원 | +510만 원 |
| 2024년 | 3.5% | 1,050만 원 | +180만 원 |
| 2025년 | 3.5% | 1,050만 원 | 변동 없음 |
| 2026년 | 3.1% | 930만 원 | −120만 원 |
2021년과 2024년 사이 과세수입이 2.9배가 됐다. 임대인이 월세를 올린 것도, 세법이 바뀐 것도 아니다. 시중 금리가 움직였을 뿐인데 과세표준이 세 배 가까이 뛰었다. 반대로 2026년의 인하분 120만 원은 세금으로 환산하면 얼마일까. 필요경비 50%를 빼면 소득금액이 60만 원 줄고, 분리과세 세율 15.4%(소득세 14% + 지방소득세 1.4%)를 곱하면 9만 2,400원이다. 체감은 작지만 보증금이 20억 원대인 임대인이라면 같은 방식으로 40만 원 넘게 차이가 난다.
내가 과세 대상인지부터 – 주택 수와 임대 형태의 교차표
주택임대소득은 주택 수와 임대 형태가 교차해서 결정된다. 국세청 기준으로 정리하면 아래 여섯 칸이 전부다. 주택 수는 본인 것만이 아니라 부부 합산으로 센다는 점이 첫 번째 함정이다.
| 보유 주택 수(부부 합산) | 월세 수입 | 보증금·전세금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기준시가 12억 원 초과 주택만 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 전액 과세 | 비과세 |
| 3주택 이상 | 전액 과세 | 보증금 합계 3억 원 초과분에 간주임대료 과세 |
전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 판정에서 주택 수에 넣지 않는 특례가 있는데, 이 특례는 2026년 12월 31일 일몰 예정이다. 연장되지 않으면 2027년 귀속분부터 소형 오피스텔이나 원룸을 끼고 있던 2주택자가 갑자기 3주택자로 분류되며 보증금 과세권으로 들어온다. 지금 2주택인데 소형주택을 하나 더 갖고 있다면 이 날짜를 달력에 적어두는 편이 낫다.
계산 ① 임대수입 1,800만 원, 등록 여부로 58만 5,200원이 갈린다
월세 150만 원을 받는 2주택자를 세워보자. 연 수입 1,800만 원이므로 2,000만 원 이하, 분리과세를 고를 수 있다. 임대 외 종합소득금액은 2,000만 원 이하라고 두었다. 분리과세 계산은 네 단계다.
- 1단계: 수입금액 1,800만 원 확정
- 2단계: 필요경비 차감. 등록임대주택 60%, 미등록 50%
- 3단계: 기본공제 차감. 등록 400만 원, 미등록 200만 원
- 4단계: 남은 금액에 15.4%(지방소득세 포함) 곱하기
미등록이면 필요경비 900만 원을 빼고 소득금액 900만 원, 기본공제 200만 원을 다시 빼면 과세표준 700만 원이다. 15.4%를 곱하면 107만 8,000원. 등록했다면 필요경비 1,080만 원, 소득금액 720만 원, 기본공제 400만 원을 빼 과세표준 320만 원이 되고 세금은 49만 2,800원이다. 차이가 58만 5,200원, 미등록 세액의 절반이 넘는다.
| 구분 | 미등록 · 임대외소득 2,000만 이하 | 등록 · 임대외소득 2,000만 이하 | 미등록 · 임대외소득 2,000만 초과 | 등록 · 임대외소득 2,000만 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 수입금액 | 1,800만 원 | 1,800만 원 | 1,800만 원 | 1,800만 원 |
| 필요경비 | 900만 원(50%) | 1,080만 원(60%) | 900만 원(50%) | 1,080만 원(60%) |
| 기본공제 | 200만 원 | 400만 원 | 0원 | 0원 |
| 과세표준 | 700만 원 | 320만 원 | 900만 원 | 720만 원 |
| 세액(15.4%) | 107만 8,000원 | 49만 2,800원 | 138만 6,000원 | 110만 8,800원 |
표에서 눈여겨볼 칸은 오른쪽 두 개다. 임대 외 소득이 문턱을 넘는 순간 등록임대사업자가 잃는 금액이 더 크다. 400만 원 공제가 통째로 날아가니 61만 6,000원이 늘고, 미등록자는 200만 원분인 30만 8,000원만 늘어난다. 등록의 이점이 절반으로 줄어드는 구간이라는 뜻이다.
계산 ② 총급여 2,970만 원 – 기본공제가 사라지는 진짜 문턱
안내문에는 “임대 외 종합소득금액 2,000만 원”이라고만 적혀 있다. 문제는 월급쟁이가 자기 근로소득금액을 외우고 다니지 않는다는 점이다. 근로소득금액은 총급여에서 근로소득공제를 뺀 값이고, 총급여 1,500만 원 초과 4,500만 원 이하 구간의 공제는 750만 원 + (총급여 − 1,500만 원) × 15%다. 여기에 근로소득금액 2,000만 원을 대입해 역산하면 총급여는 약 2,970만 원이 나온다.
연봉 3,000만 원짜리 직장인이 이미 문턱 밖에 있다는 뜻이다. 임대소득 기본공제 200만 원, 400만 원을 계산에 넣고 수익률을 따졌다면 그 전제부터 다시 봐야 한다. 상당수 임대인이 5월 신고 화면에서 공제란이 0으로 찍히는 걸 보고서야 이 사실을 안다. 다른 종합과세 대상 소득이 함께 있다면 문턱은 더 빨리 온다. 이자·배당이 겹치는 경우라면 금융소득 2,000만 원 경계에서 갈리는 계산도 같이 확인해두는 편이 안전하다.
계산 ③ 보증금 1억을 월세로 돌릴까 – 손익분기 월 21만 6,000원
3주택 이상이고 보증금이 이미 3억 원을 넘긴 임대인이라면, 보증금 1억 원을 더 받는 것과 그 1억 원을 월세로 전환하는 것 중 어느 쪽이 세후로 남는지가 실전 문제다. 기관 안내문은 두 제도를 각각 설명할 뿐 이 비교를 해주지 않는다. 직접 계산했다.
보증금 1억 원을 유지하면 간주임대료는 1억 원 × 60% × 3.1% = 186만 원이다. 미등록 분리과세이고 기본공제는 이미 다 쓴 상태라고 보면 세금은 186만 원 × 50% × 15.4% = 14만 3,220원. 여기에 그 1억 원을 정기예금 연 3.0%로 굴렸다고 가정하면 이자 300만 원에서 15.4%를 떼고 253만 8,000원이 남는다. 합치면 순수익 239만 4,780원이다.
| 항목 | 보증금 1억 원으로 유지 | 월세로 전환(연 M원) |
|---|---|---|
| 과세 수입금액 | 간주임대료 186만 원 | 월세 M원 |
| 임대소득세(15.4%) | 14만 3,220원 | M × 7.7% |
| 보증금 운용수익(예금 3.0% 가정) | 세후 253만 8,000원 | 0원(보증금 반환) |
| 세후 순수익 | 239만 4,780원 | M × 92.3% |
두 값을 같게 놓고 M을 풀면 259만 4,561원, 월로 나누면 21만 6,213원이다. 보증금 1억 원당 월세를 21만 6,000원 넘게 받을 수 있다면 월세 전환이 세후로도 이긴다. 연 전환율로는 2.6%다. 실제 시장의 전월세전환율이 이보다 훨씬 높은 지역이 대부분이므로, 세금만 무서워서 보증금을 붙들고 있는 선택은 대체로 손해라는 계산이 나온다.
다만 이 경계선은 예금금리 3.0%를 전제로 뽑은 숫자다. 예금금리가 2.0%로 내려가면 보증금 유지 쪽 순수익이 155만 원대로 떨어지고 손익분기 월세는 14만 원 근처까지 낮아진다. 금리가 내려갈수록 월세 전환이 더 유리해진다는 방향은 그대로다.
세금보다 건강보험료가 먼저 온다
계산 ①에서 나온 세금 107만 8,000원보다 사람들을 더 놀라게 하는 쪽은 건강보험이다. 국민건강보험공단 기준으로 피부양자 자격은 사업자등록 유무에 따라 잣대가 다르다. 사업자등록이 있으면 사업소득이 조금이라도 발생한 순간 자격을 잃고, 사업자등록이 없으면 연간 사업소득금액 500만 원까지만 버틸 수 있다.
1,800만 원 사례를 대입해보면 어느 쪽이든 탈락이다. 미등록은 소득금액 900만 원으로 500만 원 기준을 넘고, 등록은 사업자등록이 있으니 소득 발생 자체로 걸린다. 절세를 노려 등록임대사업자가 되는 순간 피부양자 자격이 먼저 날아가는 구조다. 세금 58만 원을 아끼려다 지역가입자 보험료를 새로 짊어지는 셈이 될 수 있으니, 배우자 직장보험에 얹혀 있던 경우라면 등록 전에 반드시 공단 모의계산을 돌려봐야 한다.
직장가입자도 안전하지 않다. 근로소득 외 소득금액이 연 2,000만 원을 넘으면 초과분을 12개월로 나눈 소득월액에 보험료가 별도로 고지된다. 보험료율은 해마다 조정되므로 구체적 금액은 공단 계산기로 확인하는 편이 정확하다. 은퇴 후 임대소득으로 넘어가는 경우라면 퇴직 후 건강보험료 세 갈래 비교와 함께 보면 순서를 잡기 쉽다.
창구가 먼저 말해주지 않는 것 여섯 가지
실제 신고 과정에서 사람들이 걸려 넘어지는 지점들이다. 대부분 안내 페이지 어딘가에는 적혀 있지만, 순서를 틀리면 돈으로 대가를 치른다.
- 미등록 가산세 0.2%는 세금이 0원이어도 붙는다. 사업개시일로부터 20일 안에 사업자등록을 하지 않으면 그 기간 임대수입의 0.2%가 결정세액에 더해진다. 1,800만 원이면 3만 6,000원. 산출세액이 없어도 부과된다는 점이 함정이다.
- 등록은 두 곳에서 해야 60%·400만 원이 열린다. 지자체 민간임대주택 등록과 세무서 사업자등록을 모두 마쳐야 한다. 한 곳만 하고 우대 경비율을 적용해 신고했다가 나중에 추징당하는 사례가 반복된다.
- 임대료 증액 5% 제한을 어기면 소급된다. 우대 조건은 임대료 인상률 제한 등 요건 준수를 전제로 한다. 중간에 조건을 깨면 이미 받은 혜택이 되돌아온다.
- 간주임대료 이자율은 귀속연도 기준이다. 신고하는 해의 이자율이 아니라 소득이 생긴 해의 이자율을 쓴다. 3.5%와 3.1%를 헷갈리면 보증금 8억 원 기준으로 과세수입이 120만 원 어긋난다.
- 3억 원 차감은 보증금 적수가 큰 주택부터다. 여러 채에서 보증금을 받고 있다면 차감 순서가 정해져 있다. 임의로 유리한 주택부터 빼면 계산이 달라진다.
- 2월 10일 사업장현황신고를 건너뛰면 5월이 꼬인다. 임대사업자는 직전 연도 수입을 2월에 미리 신고한다. 이걸 빠뜨리면 5월 종합소득세 신고 때 국세청 보유 자료와 숫자가 어긋나 해명 요구를 받기 쉽다.
분리과세 14%가 항상 유리하지는 않다 – 경계는 과세표준 1,400만 원
수입이 2,000만 원 이하라도 분리과세는 선택지일 뿐 의무가 아니다. 종합과세를 골라 다른 소득과 합산할 수도 있다. 어느 쪽이 유리한지는 실효세율로 갈린다.
미등록 사례를 다시 보자. 소득금액 900만 원에서 기본공제 200만 원을 빼고 14%를 적용하니, 소득금액 대비 실효세율은 700 ÷ 900 × 14% = 10.89%다. 종합과세로 넘겼을 때 적용될 한계세율이 이보다 낮으면 종합과세가 이긴다. 종합소득 과세표준 1,400만 원 이하 구간의 세율이 6%이므로, 다른 소득이 거의 없는 전업 임대인이나 은퇴자는 종합과세 쪽이 유리하다.
숫자로 확인하면 이렇다. 다른 소득 없이 임대수입 1,800만 원만 있고 장부상 필요경비가 900만 원인 사람이 종합과세를 택하면, 소득금액 900만 원에서 본인 기본공제 150만 원을 빼 과세표준 750만 원, 6% 세율로 45만 원, 지방소득세를 더해 49만 5,000원이다. 분리과세 107만 8,000원보다 58만 3,000원 적다.
반대로 등록임대사업자는 실효세율이 320 ÷ 720 × 14% = 6.22%까지 내려가 6% 구간과 사실상 동률이 된다. 등록을 마친 사람이라면 거의 언제나 분리과세를 그대로 두면 된다. 정리하면 경계선은 하나다. 본인의 종합소득 과세표준이 1,400만 원을 넘느냐. 넘으면 분리과세, 안 넘고 미등록이면 종합과세를 계산해볼 값어치가 있다. 종합과세로 갈 때 필요경비를 어떻게 잡느냐에 따라 결과가 또 달라지므로, 단순경비율과 기준경비율, 장부의 차이를 먼저 확인하는 순서가 안전하다.
자주 묻는 질문
분리과세와 종합과세를 둘 다 계산해보고 고를 수 있나
가능하다. 수입금액 2,000만 원 이하라면 5월 신고 때 납세자가 선택한다. 홈택스 신고 화면에서 두 방식의 세액이 나란히 계산되므로 낮은 쪽을 고르면 된다. 다만 종합과세를 택하면 그 소득이 건강보험료 산정과 각종 소득 기준 판정에도 그대로 들어가므로, 세액만 보고 결정하면 나중에 보험료로 되돌아올 수 있다.
전세만 놓는 2주택자도 신고해야 하나
2주택자의 보증금은 간주임대료 과세 대상이 아니므로 낼 세금은 없다. 그런데 사업자등록 의무는 별개다. 과세 대상 주택임대소득이 없더라도 등록을 하지 않아 미등록 가산세가 문제 되는 경우가 있으니, 본인 상황이 비과세인지 과세미달인지부터 구분해야 한다. 월세를 한 푼이라도 받고 있다면 2주택부터 전액 과세라는 점을 놓치지 말아야 한다.
지금 등록하면 올해분부터 60% 경비율을 쓸 수 있나
우대 요건은 과세기간 단위로 따진다. 연중에 등록했다면 그 해 전체에 60%와 400만 원이 적용되는지, 등록 이후 기간만 인정되는지가 임대 개시 시점과 요건 충족 여부에 따라 달라진다. 등록 시점을 언제로 잡느냐가 세액을 바꾸는 지점이라 세무서에 사전 확인을 받고 움직이는 편이 낫다. 등록 후 임대료를 5% 넘게 올리면 받은 혜택이 추징되는 구조도 함께 감안해야 한다.
본문에 쓴 제도 기준은 국세청 주택임대소득 안내, 간주임대료 이자율은 기획재정부 고시, 피부양자 요건은 국민건강보험공단 기준을 따랐다. 계산 결과는 예금금리와 필요경비 가정에 따라 달라지므로, 숫자보다는 어느 조건에서 방향이 뒤집히는지를 기억하는 편이 쓸모 있다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 금융 결정은 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다.