청약통장에 월 25만 원을 넣으면 연 300만 원, 소득공제로는 120만 원이 잡힌다. 그런데 총급여 7,000만 원 근로자가 실제로 돌려받는 돈은 19만 8,000원이고, 총급여 2,500만 원이면 3만 5,600원까지 줄어든다. 그 상태에서 5년을 못 채우고 해지하면 납입누계의 6%를 다시 내야 하는데, 저소득 구간에서는 이 6%가 그동안 받은 절세액보다 커서 3년치 기준 43만 3,200원의 순손실이 난다.
은행 안내문과 국세청 설명은 “연 300만 원의 40%, 최대 120만 원 소득공제”에서 멈춘다. 그 120만 원이 내 통장에서 몇 원이 되는지, 중간에 깨면 그 중 얼마가 되돌아가는지는 각자 계산해야 한다. 아래는 근로소득공제와 근로소득세액공제까지 넣어 총급여 구간별로 실제 숫자를 뽑고, 해지 시점별 순손익까지 계산한 결과다.
120만 원 공제가 19만 8,000원이 되는 과정
주택마련저축 소득공제는 조세특례제한법에 근거한 소득공제다. 세액공제가 아니라 소득공제라는 점이 전부를 결정한다. 연 납입액 300만 원 한도에서 40%인 120만 원을 근로소득금액에서 빼주는 것이지, 120만 원을 돌려주는 것이 아니다. 실제로 줄어드는 세금은 120만 원에 본인의 한계세율을 곱한 값이다.
대상은 과세기간 종료일인 12월 31일 기준 무주택 세대의 세대주이면서 총급여 7,000만 원 이하인 근로자다. 기획재정부가 2026년 발표한 세제개편안에서는 이 공제의 일몰기한을 폐지해 상시화하고, 적용 대상을 “무주택 세대주 또는 그 배우자”로 넓히는 방향이 담겼다. 다만 국회 통과 전까지는 현행대로 세대주 본인 기준으로 판단해야 한다.
한계세율을 구하려면 총급여에서 근로소득공제를 빼고, 인적공제와 4대보험료 공제를 뺀 과세표준을 봐야 한다. 총급여 7,000만 원이면 근로소득공제가 1,325만 원, 근로소득금액이 5,675만 원이다. 여기서 본인 기본공제 150만 원, 2026년 요율 9.5%가 적용되는 국민연금 근로자 부담분 약 332만 원, 건강보험료 등을 빼면 과세표준은 4,900만 원대에 걸린다. 2026년 기본세율표상 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 구간이므로 세율 15%, 지방소득세를 더해 16.5%다.
| 총급여(1인 가구 가정) | 추정 과세표준 | 한계세율(지방세 포함) | 근로소득세액공제 한도 | 공제 120만 원의 실제 절세액 |
|---|---|---|---|---|
| 2,500만 원 | 약 1,230만 원 | 6.6% | 미도달(55% 상쇄) | 약 3만 5,600원 |
| 4,000만 원 | 약 2,380만 원 | 16.5% | 도달 | 19만 8,000원 |
| 5,500만 원 | 약 3,600만 원 | 16.5% | 도달 | 19만 8,000원 |
| 7,000만 원 | 약 4,930만 원 | 16.5% | 도달 | 19만 8,000원 |
| 7,100만 원 | 대상 제외 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
표에서 눈여겨볼 곳은 두 군데다. 첫째, 총급여 7,000만 원과 7,100만 원 사이다. 100만 원 차이로 19만 8,000원이 통째로 사라진다. 성과급이 12월에 들어와 총급여가 7,000만 원을 살짝 넘긴 해에는 그 해 납입분 300만 원이 공제 대상에서 빠지는데, 뒤에서 볼 해지 추징은 그대로 살아 있다.
둘째, 총급여 2,500만 원 줄이다. 한계세율만 보면 6.6%지만 실제 절세액은 7만 9,200원이 아니라 3만 5,600원 언저리다. 과세표준이 줄면 산출세액이 줄고, 산출세액이 줄면 산출세액의 55%를 깎아주는 근로소득세액공제도 같이 줄기 때문이다. 이 구간은 세액공제 한도(총급여 3,300만 원 이하 74만 원)에 아직 닿지 않아 절세 효과의 절반 이상이 상쇄된다. 은행 안내문이 말하지 않는 부분이 정확히 여기다.
4년째 해지가 가입을 앞질렀다
국회 국토교통위원회가 국토교통부로부터 제출받아 2026년 8월 공개한 자료를 보면, 청약통장 해지 좌수는 2022년부터 신규 가입 좌수를 계속 웃돌고 있다.
| 연도 | 신규 가입 | 해지 | 순증감 |
|---|---|---|---|
| 2022년 | 347만 좌 | 389만 좌 | -42만 좌 |
| 2023년 | 320만 4,000좌 | 399만 9,000좌 | -79만 5,000좌 |
| 2024년 | 363만 4,000좌 | 410만 5,000좌 | -47만 1,000좌 |
| 2025년 | 314만 2,000좌 | 335만 9,000좌 | -21만 7,000좌 |
| 2026년 1~7월 | 183만 6,000좌 | 216만 5,000좌 | -32만 9,000좌 |
| 시점 | 전체 가입자 | 2021년 정점 대비 |
|---|---|---|
| 2017년 | 2,095만 명 | – |
| 2021년(정점) | 2,677만 명 | 기준 |
| 2025년 | 2,498만 명 | -179만 명 |
| 2026년 6월 | 2,471만 명 | -206만 명(-7.7%) |
2026년 들어 7개월 만에 순감 32만 9,000좌로, 2025년 연간 순감을 이미 넘어섰다. 이 숫자를 소득공제와 겹쳐 보면 의미가 달라진다. 해지자 중 무주택확인서를 제출하고 소득공제를 받아온 사람은 5년 요건을 채웠는지에 따라 세금이 따라붙는다. 해지 창구에서 통장을 깨는 순간에는 아무 일도 일어나지 않고, 다음 해 연말정산이나 종합소득세 신고 때 추징세액이 나타난다.
6% 추징세가 절세 6.6%를 거의 그대로 되가져간다
무주택확인서를 제출해 소득공제를 받은 사람이 가입일로부터 5년 안에 해지하거나, 국민주택규모(전용 85㎡)를 넘는 주택에 당첨돼 해지하면 해지추징세액이 부과된다. 계산식은 단순하다. 소득공제 대상이 된 납입금액 누계액의 6%다. 그동안 실제로 세금을 얼마나 아꼈는지는 따지지 않고, 넣은 돈에 일률적으로 6%를 매긴다.
| 해지 시점 | 납입누계 | 절세 누계(총급여 7,000만 원) | 추징세액(6%) | 순손익 |
|---|---|---|---|---|
| 2년차 | 600만 원 | 39만 6,000원 | 36만 원 | +3만 6,000원 |
| 3년차 | 900만 원 | 59만 4,000원 | 54만 원 | +5만 4,000원 |
| 4년차 | 1,200만 원 | 79만 2,000원 | 72만 원 | +7만 2,000원 |
| 5년 경과 후 | 1,500만 원 | 99만 원 | 0원 | +99만 원 |
| 3년차(총급여 2,500만 원) | 900만 원 | 10만 6,800원 | 54만 원 | -43만 3,200원 |
한계세율 16.5% 근로자의 실효 절세율은 납입액 대비 6.6%다(40% × 16.5%). 추징률은 6%다. 두 숫자가 0.6%포인트밖에 차이 나지 않는다. 4년을 꽉 채워 1,200만 원을 넣고 해지하면 남는 돈이 7만 2,000원이다. 4년 동안 서류를 챙기고 세대주 요건을 유지한 대가로는 초라한 금액이다.
마지막 줄이 이 표의 핵심이다. 총급여 2,500만 원 근로자는 실효 절세율이 납입액의 약 1.19%에 그치는데 추징은 똑같이 6%다. 3년 만에 해지하면 43만 원 넘게 손해를 본다. 소득이 낮을수록 소득공제 혜택은 작아지고 추징 부담은 그대로라는 구조적 역진성이 여기서 나온다.
손익분기는 한계세율 15%, 그 아래면 신청하지 않는 편이 낫다
언제 소득공제를 신청하고 언제 신청하지 말아야 하는지는 식 하나로 갈린다. 연 납입액을 X, 한계세율을 t라 하면 절세액은 0.4Xt, 추징액은 0.06X다. 두 값이 같아지는 지점은 t가 15%다. 지방소득세를 포함한 16.5%를 넣으면 절세율 6.6%가 추징률 6%를 아슬아슬하게 넘는다.
- 과세표준 1,400만 원 초과(한계세율 15% 이상): 5년 내 해지해도 손해는 아니다. 다만 이익폭이 납입액의 0.6% 수준이라 사실상 본전이다.
- 과세표준 1,400만 원 이하(한계세율 6%): 실효 절세율이 추징률의 절반에도 못 미친다. 5년 유지가 확실하지 않다면 무주택확인서를 내지 않는 선택이 유리하다.
- 결정세액이 0원인 해: 낼 세금이 없으면 소득공제로 돌려받을 것도 없다. 그런데 그 해 납입액도 추징 계산의 모수에는 들어간다.
무주택확인서 제출은 청약 자격과 아무 관련이 없다. 확인서를 내지 않아도 통장의 순위, 가입기간, 납입인정액은 그대로 쌓인다. 확인서는 오직 세금 처리용이다. 5년 안에 목돈이 필요해 깰 가능성이 큰 사회 초년생이라면, 통장은 유지하되 소득공제 신청만 미루는 방법이 있다는 뜻이다.
전세대출이 있으면 청약 공제가 이미 0원일 수 있다
가장 많이 놓치는 대목이다. 주택마련저축 공제와 주택임차차입금 원리금상환액 공제는 각각의 한도가 아니라 두 개를 합쳐 연 400만 원이 한도다. 전세대출 원리금을 갚고 있는 무주택 세대주는 이 한도를 먼저 소진하고 있을 가능성이 높다.
| 연간 전세대출 원리금 상환액 | 원리금 공제(40%) | 청약 공제 120만 원 중 실제 반영 | 청약 몫 절세액(16.5%) |
|---|---|---|---|
| 0원 | 0원 | 120만 원 전액 | 19만 8,000원 |
| 500만 원 | 200만 원 | 120만 원 전액 | 19만 8,000원 |
| 800만 원 | 320만 원 | 80만 원 | 13만 2,000원 |
| 1,000만 원 이상 | 400만 원 | 0원 | 0원 |
연간 원리금 상환액이 1,000만 원을 넘으면 임차차입금 공제만으로 400만 원 한도가 찬다. 청약통장에 아무리 넣어도 세금은 1원도 줄지 않는다. 그런데 무주택확인서를 제출한 이력은 남아 있으므로, 5년 안에 해지하면 납입누계의 6%는 그대로 부과된다. 혜택은 0원인데 추징만 남는 구간이다. 전세대출을 쓰고 있다면 원리금 상환액부터 확인한 뒤 확인서 제출 여부를 정하는 것이 순서다. 전세 자금 구조를 다시 짜는 중이라면 정책 주택담보대출 3종 비교도 같이 놓고 보는 편이 낫다. 전세가 아니라 월세로 살고 있다면 이 한도와 무관하므로 월세 세액공제 조건을 별도로 챙기면 된다.
무주택확인서는 2월 말을 넘기면 그 해가 통째로 사라진다
국세청 연말정산 간소화 서비스에 주택마련저축 납입액이 뜨려면, 무주택확인서가 과세연도 다음 해 2월 말까지 저축취급기관에 접수돼 있어야 한다. 이 서류는 국세청이 아니라 은행에 내는 것이고, 은행이 접수한 자료를 국세청으로 보내야 간소화 화면에 나타난다. 순서가 반대로 알려져 있는 경우가 많다.
- 기한: 2026년 납입분은 2027년 2월 말까지 은행 접수 완료. 회사 제출 마감이 1월이어도 은행 기한은 2월 말이다.
- 방법: 창구 외에 인터넷뱅킹과 모바일 앱에서도 처리된다. 청약통장 상세 화면의 소득공제 신청 또는 무주택 서약 메뉴다.
- 한 번 제출하면 이후 연도에는 자동 반영되는 은행이 많지만, 전 은행 공통이 아니다. 주소지나 세대 구성이 바뀐 해에는 다시 확인한다.
- 과거 납입분 소급은 은행 처리 방식에 따라 갈린다. 확인서 소급 접수가 되는 곳이면 경정청구로 되찾을 여지가 있으니 창구에 먼저 묻는다.
월 25만 원 전액이냐, 10만 원 + 연금저축이냐
2024년 11월부터 국민주택 청약의 월 납입인정액 상한이 10만 원에서 25만 원으로 올랐다. 공공분양은 저축총액 순으로 당첨자를 가리므로 인정액 상한이 곧 경쟁력이다. 문제는 같은 25만 원을 연금저축에 넣으면 세금이 훨씬 크게 줄어든다는 점이다. 소관 기관은 자기 제도만 설명하므로 이 비교를 해주지 않는다.
| 구분 | A안: 청약 25만 원 전액 | B안: 청약 10만 원 + 연금저축 15만 원 |
|---|---|---|
| 청약 연 납입 | 300만 원 | 120만 원 |
| 청약 소득공제액 | 120만 원 | 48만 원 |
| 청약 절세(16.5%) | 19만 8,000원 | 7만 9,200원 |
| 연금저축 연 납입 | 0원 | 180만 원 |
| 연금저축 세액공제(16.5%) | 0원 | 29만 7,000원 |
| 연간 절세 합계 | 19만 8,000원 | 37만 6,200원 |
| 연간 저축총액 적립 | 300만 원 | 120만 원 |
총급여 5,500만 원 이하는 연금저축 세액공제율이 16.5%라 B안이 연 17만 8,200원 유리하다. 총급여가 5,500만 원을 넘으면 세액공제율이 13.2%로 내려가 차이가 연 11만 8,800원으로 줄지만 여전히 B안이 앞선다. 절세만 놓고 보면 청약통장에 25만 원을 몰아넣을 이유가 없다는 뜻이다.
경계선은 공공분양 실수요 여부다. 수도권 인기 지역 국민주택 당첨 저축총액을 2,500만 원으로 잡으면, 월 25만 원은 8년 4개월, 월 10만 원은 20년 10개월이 걸린다. 12년 6개월의 격차를 매년 17만 8,200원과 맞바꾸는 셈이다. 실제로 공공분양에 청약할 계획이라면 A안, 민영주택만 볼 생각이라면 B안이다. 민영주택은 저축총액이 아니라 지역별 예치금 기준(서울 전용 85㎡ 이하 300만 원)과 가입기간만 보므로 예치금을 채운 뒤에는 월 납입액을 늘릴 실익이 없다. 배분을 다시 짤 때는 IRP·연금저축 세액공제 체크리스트에서 결정세액부터 역산해보는 편이 안전하다.
신청 전에 확인할 것과 자주 걸리는 지점
- 세대주 판정은 12월 31일 하루로 한다. 연중 11개월을 세대주로 지냈어도 12월에 세대원이면 그 해 공제는 없다.
- 세대원 전원이 무주택이어야 한다. 배우자가 주민등록상 분리돼 있어도 같은 세대로 본다. 부모님과 합가하면서 주택 보유자가 세대에 들어오면 그 해부터 자격이 끊긴다.
- 총급여 7,000만 원은 비과세소득을 뺀 금액이다. 식대와 자가운전보조금 비과세분은 제외하고 계산한다.
- 당첨으로 인한 해지라도 전용 85㎡ 초과 주택이면 추징 대상이다. 국민주택규모 이하 당첨, 사망, 해외이주 등 법정 사유만 면제된다.
- 납입인정액 상한은 25만 원이다. 월 40만 원을 넣어도 청약에서 인정되는 금액은 25만 원, 소득공제 모수도 연 300만 원까지다.
- 청년 주택드림 청약통장은 이자소득 비과세(납입액 연 600만 원 한도, 이자 500만 원까지)가 붙지만, 가입 요건에 직전년도 총급여 3,600만 원 이하 또는 종합소득금액 2,600만 원 이하가 걸린다. 이 구간은 앞서 본 대로 소득공제 실익이 가장 작은 구간이기도 하다.
자주 묻는 질문
작년에 무주택확인서를 안 냈는데 지금 내면 작년 납입분도 공제되나요?
원칙은 안 된다. 해당 과세연도 다음 해 2월 말까지 은행에 접수돼야 그 해 납입분이 인정된다. 다만 일부 은행은 확인서를 소급 접수해 자료를 다시 생성해주기도 하며, 이 경우 5년 이내 귀속분에 대해 경정청구로 환급을 시도할 수 있다. 은행 창구에 소급 접수 가능 여부부터 확인하고, 가능하다면 그 다음에 세무서 경정청구로 넘어가는 순서다.
청약에 당첨돼서 해지하면 추징세를 내나요?
전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모에 당첨돼 해지하는 경우는 법정 사유라 추징이 없다. 5년을 채우지 못했어도 마찬가지다. 반대로 85㎡를 넘는 주택에 당첨돼 해지하면 가입 기간과 무관하게 납입누계의 6%가 부과된다. 전용 84㎡와 전용 101㎡ 중 어디에 청약하느냐가 세금 문제로 이어진다는 점은 청약 공고문에 나오지 않는다.
2026년 세제개편안대로 배우자도 대상이 되면 부부가 각각 받나요?
개편안은 세대주 본인만 가능하던 것을 배우자까지 넓히는 취지다. 통장 명의자가 세대원인 배우자여도 공제가 열린다는 의미이지, 한 세대에서 공제 한도가 두 배가 된다는 뜻으로 읽으면 곤란하다. 세부 요건은 국회 통과 후 시행령에서 확정되므로, 지금 부부가 통장을 두 개 만들어 각각 300만 원씩 넣는 식의 설계는 이르다. 국회 처리 결과를 보고 정하는 편이 안전하다.
정리하면 이 제도는 5년을 채울 사람에게만 온전히 작동한다. 5년을 채우면 연 19만 8,000원씩 누적되고 추징은 없다. 5년을 못 채우면 남는 것이 납입액의 0.6% 수준이거나, 저소득 구간에서는 오히려 마이너스다. 통장을 만들 때가 아니라 무주택확인서를 낼 때 5년을 버틸 수 있는지부터 판단해야 하는 이유다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 금융 결정은 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다.